Notas Práticas sobre as Mais-Valias Imobiliárias em IRS

1) O prazo para o reinvestimento conta-se a partir da realização ainda que presumida;

2) O regime de reinvestimento não exigia que a habitação fosse própria e permanente, hoje exige;

3) Anteriormente referia-se ao produto da alienação;

4) Existem posições que defendem que o reinvestimento pode ser uma combinação das suas diferentes modalidades;

5) O reinvestimento para trás só poderá ser aquisição de prédio urbano (e terreno para construção?). Existem autores que referem abranger todas as situações.

6) Existe quem defenda que o contrato-promessa com traditio e pagamento do preço (total ou parcialmente) preenche o conceito de reinvestimento pelo que seria logo na data da sua celebração e não na escritura pública que a exclusão tributária operava;

7) O empréstimo bancário é sempre deduzido ao valor de realização quer o reinvestimento seja total ou parcial (só tem aplicação nas alienações efectuadas nos anos 2002 e seguintes);

8) O empréstimo bancário refere-se apenas ao capital em dívida para a aquisição do bem alienado (excluem-se os juros e outros encargos, bem como os empréstimos para obras);

9) O anexo G não deve ser preenchido nos três anos seguintes ao da alienação se não tiver havido qualquer reinvestimento (antigamente não era assim, obrigava-se a entregar o anexo G mesmo que não houvesse reinvestimento);

10) Não sendo preenchidos os requisitos do art. 10.º, n.6 do CIRS deve ser apresentada declaração de substituição relativa ao ano de realização no prazo de 30 dias – art. 60.n.2 do CIRS;

11) Reinvestindo valor diferente do declarado, o sujeito passivo fica obrigado a entregar declaração de substituição com os valores efectivamente reinvestidos;

12) São devidos juros compensatórios quando o reinvestimento não é totalmente ou parcialmente efectuado (juros referidos ao ano da realização) e sobre a parte que tinha sido declarada como vindo a ser reinvestida;

13) Encargos com a valorização dos bens, comprovadamente realizados nos últimos 5 anos aceites: Obras de beneficiação (obras que trazem um valor adicional ao imóvel). Não são consideradas as despesas de manutenção e conservação. A indemnização paga a um inquilino não é considerada como um encargo, tal como as despesas judiciais incorridas com um despejo de ocupantes de um imóvel;

14) Despesas necessárias e efectivamente praticadas: Sisa - IMT, Imposto do Selo, despesas registrais e notariais;

15) Cálculo da Mais-Valia – Reinvestimento Parcial:

Valor de realização de 50.000,00 e a mais-valia nele incluída de 10.000,00 e verificando-se o reinvestimento parcial de apenas 30 000,00, a exclusão ficar-se-á pela parte da mais-valia proporcional ao valor efectivamente reinvestido ou sejam 6 000,00, tributando-se pois o remanescente, tendo sempre presente a regra contida no n.º 2 do artigo 43.º.

30 000,00 : 50 000,00 = 0,60
Isto é, do total do valor de realização foi reinvestido 60%. Deste modo, apenas 40% da mais-valia será objecto de tributação.

Assim:
10 000,00 x 40% = 4 000,00 (valor da mais-valia tributável a qual irá de seguida aplicar-se a dedução de 50% na matéria colectável).